Tiga Kelompok Sasaran Empuk Penipuan Property Syariah

Supandi Syahrul Ketua DPD REI Jawa Timur Komisariat Madura

Dikutip dari Detik.com

Baru-baru ini, Polri membongkar kasus-kasus dugaan penipuan penjualan rumah berkedok properti syariah. Di Surabaya awal Januari lalu, penipuan tersebut diduga dilakukan oleh PT Cahaya Mentari Pratama dengan meraup uang Rp 3 miliar dari 32 orang korbannya. Menurut pihak berwajib, proyek perumahan fiktif bernama Multazam Islamic Residence itu menawarkan 2000 unit rumah sehingga berpotensi merugikan masyarakat ratusan miliar rupiah.

Sebelumnya, November 2019 lalu, penipuan serupa juga terbongkar di Jakarta dengan proyek perumahan syariah di Bogor. Penipuan diduga dilakukan oleh PT ARM Citra Mulya yang berhasil menggondol dana Rp 23 miliar dari 270 orang korbannya. Paling anyar, detikcom (27/1) melaporkan penipuan berkedok perumahan syariah di Ponorogo, Jawa Timur dengan korban 47 orang. Perumahan fiktif itu bernama Dream Land, telah meraup dana Rp 4,5 miliar dari para korbannya, sedangkan perumahannya tidak ada.

Apakah para developer penipu itu menjual properti atau perumahan syariah? Pasti tidak. Mengapa? Karena properti atau perumahan syariah itu tidak ada. Istilah itu hanya dibuat-buat untuk mengelabui masyarakat konsumen. Pergudangan syariah, perkantoran syariah, atau pertokoan syariah, semua itu tidak ada. Yang ada adalah rumah atau produk properti lainnya yang diperoleh atau dibeli melalui akad syariah.

Jadi, kesyariahan itu hanya terletak pada akad pembiayaannya, bukan pada bangunan rumahnya. Mana ada rumah syariah, dapur syariah, genteng syariah, atau kloset syariah! Orang bisa saja membeli mobil atau traktor secara kredit dengan akad syariah, tapi barangnya tidak lantas disebut mobil atau traktor syariah.

Apakah mereka developer syariah? Juga bukan. Developer perumahan atau perusahaan real estat adalah Perseroan Terbatas (PT), bukan perorangan. Lalu apanya yang syariah? Mana ada PT yang syariah dan tidak syariah. Semua PT yang didirikan sesuai UU dan peraturan yang berlaku, dengan sendirinya sudah syar’i.

Sebenarnya, bisa saja mereka mendirikan PT yang menyatakan diri di dalam AD/ART-nya hanya akan menggunakan akad syariah dalam menjual produk propertinya, lalu mereka mengklaim sebagai developer syariah. Lalu mereka menggunakan nama PT Bumi Syariah Jaya, misalnya. Kalau itu dilakukan, maka mereka harus diawasi oleh Dewan Pengawas Syariah (DPS) MUI. Dengan demikian, developer tersebut akan terdaftar di MUI.

Hingga saat ini, belum ada satu pun perusahaan real estat yang dinyatakan terdaftar sebagai developer atau pengembang syariah oleh MUI. Jadi, mereka menyebut dirinya developer syariah hanya akal bulus saja untuk mengelabui konsumen.

Akal bulus lain adalah memberikan fasilitas kredit inhouse kepada konsumen, lalu mereka menyatakan diri sebagai developer syariah dan menjual perumahan syariah. Jika melakukan praktik demikian, berarti mereka menjalankan kegiatan usahanya seperti lembaga keuangan. Konsekuensinya, mereka wajib mendapat izin dan pengawasan dari Otoritas Jasa Keuangan (OJK). Apakah demikian yang mereka lakukan? Tidak. Mereka berupaya menghindari semua institusi yang terkait dengan perumahan.

Fasilitas kredit inhouse yang diberikan itu juga hanya upaya untuk menghindari perbankan syariah. Mereka tidak mau berurusan dengan pemerintah daerah, perbankan, dan asosiasi pengembang agar bisa dengan mudah mengelabui konsumen.

Kalau konsumen mengajak developer abal-abal itu ke perbankan syariah, maka konsumen tersebut tidak akan tertipu. Pihak bank akan meminta berkas-berkas legalitas developer tersebut, sertifikat tanah atas nama PT, dan perizinan proyek seperti izin lokasi, izin lingkungan, izin site plan, dan IMB. Di sinilah kedok developer tersebut akan terbongkar dan diketahui oleh konsumen.

Mana bisa mereka menunjukkan sertifikat tanah atas nama PT-nya, wong tanahnya masih milik orang lain! Mana bisa mereka mengurus izin site plan atau IMB kalau sertifikat tanahnya belum ada! Itulah sebabnya mereka menggiring konsumen untuk tidak menggunakan KPR syariah. Mereka membius konsumen dengan dalil-dalil agama, sambil menyatakan bank-bank syariah itu haram, karena menerapkan denda, sita, dan sebagainya.

Mereka menyatakan, KPR syariah itu angsurannya mahal, prosesnya berbelit-belit, harus pakai checking BI, nanti bisa ditolak, dan sebagainya.

Kelompok mana yang dijadikan mangsa oleh developer penipu berkedok properti syariah ini? Setidaknya ada tiga kelompok mangsa. Pertama, para pemilik lahan. Yang mudah dijadikan mangsa biasanya adalah para petani atau warga desa yang tidak paham bisnis perumahan. Developer abal-abal itu melakukan pendekatan dan negosiasi kepada pemilik lahan dengan tujuan dapat menggunakan lahan tersebut sebagai modal penipuannya.

Caranya, mereka menyatakan minat membeli lahan mereka dengan pembayaran secara bertahap atau mengajak pemiliknya untuk bekerja sama dengan iming-iming hasil yang besar. Kalau lahan yang mereka incar seluas 10 hektar misalnya, itu bisa terdiri dari 30-40 orang pemilik lahan. Model pembeliannya bisa bermacam-macam. Bisa dibeli putus, bisa juga diajak kerja sama dengan bagi hasil. Intinya, mereka mengatur sedemikian rupa agar pemilik lahan bersedia menerima janji pembayaran tanahnya di kemudian hari.

Setelah pemilik lahan percaya dan bisa diatur, langkah berikutnya membuat perjanjian-perjanjian di notaris. Pemilik lahan diberi uang muka misalnya sebesar 10 persen dari harga total. Maka, salinan semua surat tanah diserahkan kepada notaris. Dalam perjanjian atau kesepakatan, mereka tidak akan lupa untuk meminta hak kepada pemilik lahan agar diperbolehkan mematangkan lahan tersebut.

Dengan pembayaran uang muka dan perjanjian pembayaran selanjutnya, mereka diperbolehkan membangun infrastruktur-infrastruktur awal, seperti pintu gerbang yang megah, jalan paving, taman-taman, dan sebagainya. Mereka juga bisa membangun rumah contoh dan kantor pemasaran di lahan tersebut. Tujuannya adalah untuk mendapat kepercayaan ketika mereka memperlihatkan lahannya kepada para calon konsumen.

Kelompok mangsa kedua adalah shahibul maal atau pemilik modal. Umumnya, developer penipu seperti ini tidak memiliki uang yang cukup untuk membiayai rencana penipuannya. Biaya itu meliputi uang muka kepada para pemilik tanah, pematangan lahan, pembangunan infrastruktur awal sebagaimana diuraikan di atas, sewa kantor pemasaran, peralatan kantor, rekrutmen karyawan, persiapan gajinya, dan sebagainya.

Selain itu, mereka juga harus menyiapkan biaya operasional pemasaran yang jumlahnya lumayan besar. Untuk membiayai itu semua, kebutuhan mereka bisa mencapai setidaknya lima miliar rupiah. Dari mana modal awal itu? Mereka mencari para pemilik modal yang bisa diajak bekerja sama (baca: yang dapat ditipu). Umumnya, target mereka adalah orang-orang yang tidak paham bisnis perumahan dan bahkan juga tidak paham akad-akad syariah.

Para developer penipu ini membuat proposal dan materi presentasi yang bagus. Personel tim presentasinya juga pandai bicara. Biasanya mereka sangat lihai mengutarakan dalil-dalil tijarah (jual-beli) menurut syariat Islam, serta menjanjikan rezeki dan kehidupan yang barokah. Pemilik dana diajak bekerjasama dengan iming-iming bagi hasil yang besar dan bonus masuk surga.

Setelah berhasil memperoleh modal, sudah lengkaplah resources mereka. Lahan sudah ada, modal pun tersedia. Semuanya milik orang lain. Mereka hanya bermodal kelihaian membual dalil-dalil agama, ilmu “bisnis properti tanpa modal”, dan badan hukum berupa PT tanpa izin-izin perusahaan real estat sebagai mana mestinya.

Kelompok mangsa ketiga adalah masyarakat calon pembeli rumah. Masyarakat konsumen. Setelah mendapatkan modal dan lahan tadi, mereka mulai merancang langkah-langkah selanjutnya. Mereka membuat instrumen-instrumen pemasaran, promosi, dan penjualan. Membuka dan memoles kantor dengan interior yang mewah, setidaknya yang tidak kalah dengan developer-developer lain.

Mereka membuat brosur yang mewah, situs web dan animasi yang bagus. Beriklan di media-media ternama. Mengikuti ekspo-ekspo properti dengan booth yang mewah. Semuanya itu hanya strategi untuk mengelabui konsumen bahwa perusahaan dan proyek perumahannya kredibel, sehingga konsumen bersedia membeli rumah-rumah yang sejatinya tidak ada. Tanahnya saja milik orang lain, izin-izinnya tidak ada, rumahnya juga tidak ada, lalu apanya yang syariah! Karena itu, media menyebutnya perumahan syariah fiktif.

Dalam rangka memuluskan usahanya, mereka butuh menggalang perkawanan dengan pihak luar. Disadari atau tidak, pihak-pihak luar ini juga terlibat dalam pemasaran perumahan syariah fiktif itu. Salah satu caranya adalah memanfaatkan figur publik. Penceramah Ustaz Yusuf Mansur (UYM) terpaksa harus berurusan dengan Polrestabes Surabaya dalam kasus penipuan Multazam Islamic Residence (MIR) di Sidoarjo, lantaran foto dan namanya terpampang dalam brosur-brosur perumahan MIR. Dia mengakui dulunya memang pernah melakukan pertemuan dengan tersangka Sidik Sarjono (pemilik MIR), namun menyangkal keterlibatannya dalam proyek tersebut.

Pihak lain yang dijadikan kawan (partner) adalah para broker atau agen pemasaran properti. Biasanya, yang banyak mereka gunanakan adalah para agen perorangan yang tidak perlu memiliki izin resmi. Broker-broker nakal ini tidak peduli perumahan itu ada sungguhan di lokasi atau hanya ada dalam brosur dan pameran. Yang penting bagi mereka adalah komisi yang besar.

Tidak perlu sertifikasi halal. Mengapa? Karena setiap produk properti yang diproduksi dan dijual oleh para pengembang yang mematuhi peraturan, sudah pasti merupakan produk yang halal; produk yang baik, memenuhi standar, dan layak huni. Selain itu, perumahan harus dibuat sesuai dengan janji-janji yang telah disepakati antara pengembang dan konsumen. Jika tidak, konsumen tidak akan membelinya.

Supandi Syahrul Ketua DPD REI Jawa Timur Komisariat Madura

Artikel ini sudah terbit di Detik.com dengan Judul : Mangsa dan Modus Penipuan Property Syariah
https://news.detik.com/kolom/d-4899234/mangsa-dan-modus-penipuan-properti-syariah